Mietminderung

Mietmangel

Hat die Mietwohnung einen Mangel, möchten Mieter wissen, wie viel Prozent wegen z.B. Schimmel, Lärm oder einer defekte Heizung gemindert sie mindern können.

Vermieter lehnen die Mietminderung meist ab. Wer ist im Recht?

§ 536 BGB regelt den Mietmangel. Ist die Mietsache mangelhaft, muss der Mieter bis zur Beseitigung des Mangels nur eine angemessen herabgesetzte oder gar keine Miete zahlen.

Wann ist eine Wohnung mangelhaft?

Die Wohnung ist mangelhaft, wenn sie für den vertragsgemäßen Gebrauch nicht mehr taugt. Daher sollte der Mietvertrag geprüft werden. Ist darin eine Vereinbarung zur Nutzung enthalten, besteht ein erster Anhaltspunkt. Kann die Wohnung nicht entsprechend der Vereinbarung genutzt werden, ist sie mangelhaft.

Treffen Mieter und Vermieter keine Vereinbarung zur Nutzung, wird als Maßstab der übliche Gebrauch der Mietsache angelegt. Ist dieser durch den Mangel beeinträchtigt, ist die Wohnung mangelhaft und der Mieter darf die Miete mindern.

Natürlich ist das in der Praxis nicht so einfach. Es gibt unzählig viele Beispiele für Mängel. Schimmel, Lärm oder eine defekte Heizung kommen häufig vor. Es gibt aber auch viele Einschränkungen. Beeinträchtigt Lärm das Wohnen, berechtigt das nicht in jedem Fall zur Mietminderung. Ist das Haus alt, wurde jedoch nach den damaligen Baustandards errichtet, kann ein nicht besonders schallgesichertes Mietobjekt durchaus dem vertragsgemäßen Gebrauch entsprechen. Dass schließt eine Mietminderung wegen Lärm dann aus.

Lärm von einem Kinderspielplatz rechtfertigt auch keinen Mangel. Solche Geräusche geltend als „sozialadäquat“ und müssen von der Gesellschaft grundsätzlich hingenommen werden.

Wohngifte sind auch immer wieder Streitpunkte. Dazu zählen nicht nur Schimmelbefall oder Schwarzablagerungen, so genanntes Fogging. Auch Asbestbelastung, Bleigehalt im Wasser sowie Luftverunreinigungen durch z.B. Formaldehyd-Ausgasung können Mängel darstellen.

Grundsätzlich muss die Mietwohnung so beschaffen sein, dass sie keine baulichen Mängel aufweist und vor z.B. eindringendem Regenwasser schützt. Kommt es bei starken Regenfällen zu einem Wasserrückstau in den Abflüssen, die der Vermieter nicht gereinigt hat, liegt ein Mietmangel vor.

Welche Minderungsqoute angemessen ist, ist immer eine Frage des Einzelfalls. Berücksichtigt werden muss u.a. das Ausmaß des Mangels, wie lange die Nutzung beeinträchtigt ist, wie stark die Nutzung beeinträchtigt wird.

Grundsätzlich wird die Minderung von der Bruttomiete berechnet.

Liegt eine leichte Beeinträchtigung vor, kann von einer Minderungsquote von 5- 10% ausgegangen werden. Beispiele für solche Fälle sind

optische Mängel des Treppenhauses, Ruhestörung durch nächtliche Streitgespräche der Nachbarn

10-20 % z.B. bei erheblichen Lärmstörungen durch Baulärm, Lärm durch andere Mieter,

20-60% z.B. Schimmelpilzbildung durch fehlende Wärmedämmung, bei nicht ausreichendem Trittschallschutz, Ausfall der Heizung,

100% bei mangelnder Beheizbarkeit während er Wintermonate, bei umfangreichen Modernisierungsmaßnahmen,

Ausschluss der Minderung

Klar ist sicher, dass die Miete nicht gemindert werden kann, wenn der Mangel vom Mieter selber verursacht wurde. Mieter sind auch verantwortlich für den Unfug, den ihre Untermieter anstellen.

Verhindern Mieter die Mangelbeseitigung bewußt oder erschweren sie mutwillig, schließt dieses Verhalten ebenfalls eine Mietminderung aus.

Spährentheorie Schimmelbefall

Gerade bei Schimmelbefall behaupten Vermieter typischer Weise, dass die Mieter falsch heizen und lüften. Daher stehe ihnen kein Minderungsanspruch zu.

Dies ist so schlichtweg falsch. Grundsätzlich muss der Vermieter dem Mieter nachweisen, dass dieser den Mangel verursacht hat. Für den Vermieter gibt es dafür allerdings Beweiserleichterungen. Die Beweislastverteilung im Mietrecht richtet sich nach den Bereichen, für den die Vertragsparteien verantwortlich sind.

Bei Mietmängeln muss der Mieter zunächst nur das Vorhandensein eines Mangels darlegen und im Streitfall vor Gericht auch beweisen.

Der Mieter muss weder die Ursache des Mangels beweisen noch ein Verschulden des Vermieters.

Ist klar, dass ein Mangel besteht, aber die Ursache des Mangels umstritten oder unklar, muss der Vermieter darlegen, dass der Mangel nicht aus seinem Verantwortungsbereich stammt. Gerade bei Schimmelbefall muss der Vermieter daher auch beweisen, dass der Schimmel nicht wegen eines Baumangels aufgetreten ist.

Erst dann, wenn dem Vermieter der Nachweis gelungen ist, dass der Schimmel nicht wegen eines Baumangels aufgetreten ist, muss der Mieter seinerseits den Beweis erbringen, dass der Schimmel nicht wegen seines falschen Verhaltens aufgetreten ist.

Welche Rechte Ihnen zustehen, wenn die Mängel nicht beseitigt werden, lesen Sie in dem Beitrag : ….