Gerne vereinbaren Vermieter eine Staffelmiete. Dann erhöht sich die Miete in bestimmten Abständen. Diese sind im Mietvertrag festgelegt.

Mieter sollten prüfen, ob die Vereinbarung einer Staffelmiete wirksam ist. Dazu ist es erforderlich, dass die nachfolgenden Punkte eingehalten werden. Wird einer dieser Punkte nicht eingehalten, dann wurde die Staffelmiete nicht wirksam vereinbart. Die erhöhte Miete muss dann vom Mieter nicht gezahlt werden.

 

Voraussetzungen

  • Die Staffelmiete muss schriftlich vereinbart werden.
  • Zwischen den einzelnen Erhöhungen muss mindestens ein Jahr liegen. Häufigere Erhöhungen sind unzulässig.
  • Die neue Monatsmiete oder der erhöhte Mietbetrag müssen betragsmäßig in Euro aufgeführt werden. Eine Erhöhung durch Angabe von Prozentsätzen ist unwirksam.
  • Umstritten ist die Frage, ob eine Höchstdauer für eine Staffelmiete gilt. Früher legte § 10 Abs. 2 S. 2 des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe eine Höchstdauer von 10 Jahren fest. Das Gesetz ist seit 31.08.2001 außer Kraft. Deshalb gibt es nach neuerem Recht eine zeitliche Begrenzung der Staffelmiete nicht mehr. Der BGH hat in seinem Urteil vom 15. Februar 2012 – VIII ZR 197/11 – entschieden, dass:

Eine Staffelmietvereinbarung, in der die jeweilige Miete oder die jeweilige Erhöhung für die ersten zehn Jahre in einem Geldbetrag und erst für die nachfolgenden Jahre in einem Prozentsatz ausgewiesen ist, gemäß § 139 BGB nicht insgesamt unwirksam, sondern für die ersten zehn Jahre wirksam ist.

  • Während der Laufzeit darf keine weitere Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 BGB) oder wegen Modernisierungsmaßnahmen (§ 559 b BGB) erfolgen. Angepasst werden dürfen die Betriebskosten. Das aber nur, wennn die Erhöhung der Betriebskosten vertraglich vereinbart wurde (§ 560 BGB).
  • Zugunsten der Mieter gilt § 5 (Mietpreisüberhöhung) WiStG (Gesetz zur weiteren Vereinfachung des Wirtschaftsstrafrechts. Nach dieser Vorschrif darf die jeweils gültige Staffelmiete höchstens 20 % höher sein, als die ortsübliche Vergleichsmiete.
  • Mieter und Vermieter können nur für höchstens vier Jahre einen Kündigungsverzicht vereinbaren. Ein längerer Kündigungsverzicht ist unwirksam.

 

Welche Vorteile bietet eine Staffelmiete?

Der Mieter weiß sicher, welche Miete er für welchen Zeitraum zahlen muss. Er braucht sich deshalb nur noch darauf einzustellen, dass sich die Betriebskosten verändern könnten und kann nicht mehr kalt von einer Mieterhöhung erwischt werden.

Der Vermieter erspart sich eine regelmäßige Überprüfung, ob eine Mieterhöhung ausgesprochen werden kann. Das ist vor allem in Gegenden gut, in denen kein Mietspiegel vorhanden ist.

Die vereinbarte Mieterhöhung tritt automatisch zu den im Mietvertrag vereinbarten Zeitpunkten in Kraft. Das bei „normalen“ Mieterhöhungen bestehende Sonderkündigungsrecht des Mieters gilt im Falle der Staffelmieterhöhung nicht.